Tekirdağ Emlak Avukatı

1319 sayılı emlak vergisi kanunu, Türk Medeni Kanunu ve 1435 sayılı tapu kanunu, emlak hukukunun dayanakları olan kanun mevzuatlarıdır. Tekirdağ emlak avukatı, ilgili yasalar çerçevesinde müvekkillerinin sorunlarını çözer. 

Tekirdağ Emlak Avukatı Nedir ve Hangi Davalara Bakar?

Tekirdağ en iyi emlak avukatı, emlak davalarında deneyimli ve emlak kanunları konusunda uzman olan hukuk fakültesi mezunudur. 

Tekirdağ emlak avukatı, uzmanlığı ve deneyimi gereği aşağıdaki konularla ve davalarla ilgilenir.

Tapu Davaları

Mülkiyet hakkı davaları olarak da bilinirler. Tapu iptali, tapu tescili davaları olarak açılırlar. Bu tür davalarda iç hukuk yolları tükendiğinde, Avrupa İnsan Hakları Mahkemesine kadar gidilebilir. 

Tapu Tescil ve İptal Davaları

3402 sayılı Kanun 22. Maddesinde: 

“Evvelce tespit, tescil veya sınırlandırma suretiyle kadastro veya tapulaması yapılmış olan yerlerin yeniden kadastrosu yapılamaz. Bu gibi yerler ikinci defa kadastroya tabi tutulmuşsa, ikinci kadastro bütün sonuçlarıyla hükümsüz sayılır ve Türk Medeni Kanununun 1026 ncı maddesine göre işlem yapılır. Süresinde dava açılmadığı takdirde, ikinci defa yapılan kadastro, tapu sicil müdürlüğünce re’sen iptal edilir.

Ancak; a) Tapulama, kadastro veya değişiklik işlemlerine ilişkin; sınırlandırma, ölçü, çizim ve hesaplamalardan kaynaklanan hataları gidermek üzere uygulama niteliğini kaybeden, teknik nedenlerle yetersiz kalan, eksikliği görülen veya zemindeki sınırları gerçeğe uygun göstermediği tespit edilen kadastro haritalarının tekrar düzenlenmesi ve tapu sicilinde gerekli düzeltmelerin sağlanması amacıyla tapulama ve kadastro görmüş yerlerde,

b) Daha önce sadece tapu tahriri yapılan veya 2859 sayılı Tapulama ve Kadastro Paftalarının Yenilenmesi Hakkında Kanuna göre yenileme yapılacak yerler ile 2981 sayılı İmar ve Gecekondu Mevzuatına Aykırı Yapılara Uygulanacak Bazı İşlemler ve 6785 Sayılı İmar Kanununun Bir Maddesinin Değiştirilmesi Hakkında Kanun hükümlerine tabi yerlerde, Birinci fıkra hükmü uygulanmaz.”

Denilerek kadastro çalışmalarındaki uygulamalardan ve tapuların yenilenmesinden bahsedilmektedir. Burada şöyle bir sorun ortaya çıkar. Yanlış kadastro uygulamalarından dolayı şahısların ya da tüzel kişilerin taşınmazları, park ya da yerel yönetimlere aitmiş gibi görünebilir. Yani kadastro işlemlerinde hata yapılmıştır. Bu durumda taşınmaz sahibi tapu iptali ya da tescili davası açarak, hatanın düzeltilmesini sağlayabilir.

Tapu iptali ile ilgili bir başka konu da hile ile taşınmazların el değiştirmesidir. Sahte tapu düzenlenmesi ya da tapu kurumlarına yanlış beyan verilmesi sonucunda tapunun asıl sahibi mağdur olmuş olabilir. Bu durumda tapu iptali ve tescili davası açılarak durum düzeltilebilir. Tapu iptali ve tescili davalarının, taşınmazın bulunduğu yerde açılması şart değildir. Eğer taşınmazın sahibi başka bir ilde ikamet ediyorsa, bulunduğu yerdeki mahkemeler vasıtasıyla dava açabilir. 

Tapu iptali ve Tescil davalarının açılması genel olarak aşağıdaki nedenlere bağlıdır: 

• Tapu sahibinin hukuki ehliyetinin olmaması,
• Vekaletin kötüye kullanılması,
• Mirastan mal kaçırma durumlarında ve 
• İmar uygulamaları. 

İstihkak Davaları

Haksız yere işgal edilen taşınmazlarla ilgili açılan davalardır. Taşınmazı haksız yere işgal eden kişiye karşı açılır. İstihkak davalarının geniş bir uygulama alanı vardır. Mesela haksız yere konutu işgal eden kiracıya karşı açılabilir. 

Ya da tapusu başkasının olan arazinin üzerine ev yapan bir kişiye karşı da açılabilir. İstihkak davalarında zamaaşımı süresi yoktur.

Kamulaştırma Davaları

Gerçek ya da tüzel kişilerin arsaları, arazileri ya da taşınmazlarına devlet tarafından el koyulabilir. Bu durumda kamulaştırma adı verilir. İki tür kamulaştırma vardır. Zorunlu kamulaştırmada kamu yararına yapılacak bir tesis için devlet araziye el koyar. Bedelini ise arazi sahibine öder. 

İhtiyarı kamulaştırmada ise devlet arazi sahibini çağırarak anlaşmaya çalışır. Eğer arazi sahibi arazisini satmazsa buna zorlanamaz. 

Zoraki kamulaştırmada arazi sahibi devletin belirlediği rayiç bedeli az bulabilir. Bu durumda dava açarak, arazisinin tam bedelini almış olur. 

Kira Davaları

Kiracı ve ev sahibi arasındaki sorunların konu edildiği davalardır. Kira davaları aşağıdaki nedenlerden dolayı açılırlar: 

• Kiracının eve zarar vermesi
• Kiracının bulunduğu apartmanda huzursuzluk yaratması
• Ev sahibinin kontrat dışında kiraya zam yapması
• Sözleşme süresi bitmeden ev sahibinin kiracıyı çıkarmaya çalışması
• Kiracının yaptırdığı tadilat bedelinin ev sahibi tarafından ödenmemesi

Kira bedellerinin belirlenmesi ile ilgili Borçlar Kanunun 343-346. Maddeleri: 

“E. Kira bedeli

I. Genel olarak(4)

MADDE 343- Kira sözleşmelerinde kira bedelinin belirlenmesi dışında, kiracı

aleyhine değişiklik yapılamaz.

II. Belirlenmesi(4)

MADDE 344 – Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır.

Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir.

Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir.

Sözleşmede kira bedeli yabancı para olarak kararlaştırılmışsa 20/2/1930 tarihli ve 1567 sayılı Türk Parasının Kıymetini Koruma Hakkında Kanun hükümleri saklı kalmak şartıyla, beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamaz. Ancak, bu Kanunun, “Aşırı ifa güçlüğü” başlıklı 138 inci maddesi hükmü saklıdır. Beş yıl geçtikten sonra kira bedelinin belirlenmesinde, yabancı paranın değerindeki değişiklikler de göz önünde tutularak üçüncü fıkra hükmü uygulanır.

III. Dava açma süresi ve kararın etkisi

MADDE 345- Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir. Ancak, bu dava, yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açıldığı ya da kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak

kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş olması koşuluyla, izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açıldığı takdirde, mahkemece belirlenecek kira bedeli, bu yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlar.

Sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm varsa, yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada mahkemece belirlenecek kira bedeli de, bu yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olur.

IV. Kiracı aleyhine düzenleme yasağı

MADDE 346- Kiracıya, kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemez. Özellikle, kira bedelinin zamanında ödenmemesi hâlinde ceza koşulu ödeneceğine veya sonraki kira bedellerinin muaccel olacağına ilişkin anlaşmalar geçersizdir.”

Denilerek kira bedellerinin ne şekilde ve nasıl artırılacağı ile ilgili detaylı bilgi verilmiştir.

İzale-i Şüyu Davaları

Taşınmaz üzerinde birden fazla kişinin hak sahibi olması ve hisse sahiplerinden bir tanesinin kendi payına düşeni satmak istemesi üzerine diğer hisse sahipleri bu satışa izin vermeyebilir. Çünkü ilgili kanuna göre hisse sahibi hissesini ancak diğer hisse sahiplerine satabilir. 

Bu durumda hissesini satmak isteyen kişi, izale-i şüyu davası açarak, diğer hisse sahiplerinin paylarını mahkeme kanalıyla sattırabilir. Aynı zamanda kendi payı da mahkeme tarafından satılacaktır. Dava sonucunda belirlenen tutar, hisse sahiplerinin hesaplarına payları oranında aktarılır.

Tekirdağ emlak avukatı ayrıca, emlak hukuku ile ilgili olan aşağıdaki davalarla da ilgilenir: 

• 775 sayılı gecekondu yasası,
• 6362 sayılı sermaye piyasası yasası,
• 4721 sayılı Türk Medeni Yasası,
• 2886 sayılı Devlet İhale yasası,
• 2863 sayılı kültür ve tabiat varlıklarını koruma yasası,
• 2946 sayılı kamu konutları yasası,
• 2942 sayılı kamulaştırma yasası,
• 3194 sayılı imar yasası,
• 3091 sayılı taşınmaz mal zilyedliğine yapılan tecavüzlerin önlenmesi hakkında kanun, 
• 3042 sayılı kadastro yasası,
• 3303 sayılı taşkömürü havzasındaki taşınmaz malların iktisabına dair yasa,
• 3996 sayılı bazı yatırım ve hizmetlerin Yap-İşlet-Devret modeli çerçevesinde yaptırılması hakkına dair yasa, 
• 3621 sayılı kıyı yasası,
• 4562 sayılı organize sanayi bölgeleri yasası,
• 4342 sayılı mera yasası,
• 4734 sayılı kamu ihale yasası,
• 4706 sayılı hazineye ait taşınmaz malların değerlendirilmesi ve katma değer vergisi kanununda değişiklik yapılması hakkında kanun,
• 5084 sayılı yatırımların ve istihdamın teşviki ile bazı kanunlarda değişiklik yapılması hakkındaki yasa,
• 5018 sayılı kamu mali yönetimi ve kontrol yasası,
• 5403 sayılı toprak koruma ve arazi kullanımı yasası,
• 5393 sayılı belediye yasası,
• 6193 sayılı amme alacaklarının tahsil usulü hakkında kanun,
• 6098 sayılı borçlar kanunu,
• 6736 sayılı bazı alacakların yeniden yapılandırılmasına ilişkin yasa,
• 6292 sayılı orman köylülerinin kalkınmalarının desteklenmesi ve hazine adına orman sınırları dışına çıkarılan yerlerin değerlendirilmesi ile hazineye ait tarım arazilerinin satışı hakkında yasa,
• 6831 sayılı orman yasası. 
• Kira sözleşmelerinden kaynaklanan uyuşmazlıklarla ilgili davalar,
• Emlak alım ve satımı sırasında yaşanan sorunlarla ilgili davalar,
• İnşaat projeleri ile ilgili sorunların çözümü için açılan davalar,
• Tapu ve imarla ilgili sorunlardan dolayı açılan davalar,
• Yabancıların mülk edinmesi sırasında ortaya çıkan sorunların çözümü için açılan davalar,
• Ayni hak tesisi işlemleriyle ilgili ortaya çıkan sorunların çözümü için açılan davalar ve
• Emlakçılık sektörüne yönelik sorunlarla ilgili davalar. 

Tekirdağ Emlak Avukatı Tavsiye

Uzman ve deneyimli bir avukattan yardım almak için avukat hakkında internet üzerinde iyi bir araştırma yapmanız gerekir. Alanının en iyi avukatlarından yardım almak için bizleri arayabilirsiniz. 

Tekirdağ En İyi Emlak Avukatı

Tekirdağ avukat büromuzda sizlere emlak hukuku ile ilgili yardımcı olacak en iyi avukatlarla görüşme sağlayabilirsiniz.

Tekirdağ Emlak Avukatı Hizmeti

Emlak hukuku ile ilgili sizlere her türlü yardımı sunuyoruz. Profesyonel yardım almak için bizleri hemen arayabilirsiniz.

Tekirdağ Emlak Avukatı Ücretleri

Emlak hukuku ile ilgili açılan davalardaki avukatlık vekalet ücretleri aşağıdaki gibidir: 

• Vekalet ücreti 5.500 TL
• Sözlü danışma 1 saat için 1.200 TL, takip eden her saat için 700 TL
• Kira sözleşmesi ve benzeri belgelerin hazırlanması 2.300 TL
• İcra dairelerinde yapılan takipler için 1.800 TL

Emlak Davaları Masrafları

Sulh Hukuk Mahkemelerinde açılan davalar için 2023 yılı masrafları aşağıda sıralanmıştır: 

• Harçlar 101,20 TL’den az olmamak üzere dava değerinin binde 2,27’si
• İcra başvurma harçları 179.90 TL
• Başvuru harcı 37 TL
• Dosya gideri 0.60 TL
• Tebligat gideri 130 TL
• Vekalet süret harcı 23 TL
• Bilirkişi ücreti 290 TL
• Tanık gideri 34 TL
• Diğer iş ve işlemler 130 TL

Emlak Avukatının Emlak Davalarına Etkileri

Uzman ve deneyimli Tekirdağ avukat ile en zorlu emlak davalarını bile kazanabilirsiniz. Emlak davalarında deneyimi olan avukat uzmanlığı ve mesleği gereği birçok kimsenin göremediği detayları görecektir.

Mesleği avukat olmayan ve emlak hukukunda deneyimi olmayan kişilerin emlak hukuku davaları başta olmak üzere herhangi bir davayı takip etmesi ve sonuçlandırması mümkün değildir.

Emlak Davalarına Hangi Mahkemeler Bakar?

Taşınmazın bulunduğu bölgedeki yer mahkemeleri, sulh hukuk mahkemeleri ve asliye hukuk mahkemeleri, emlak davalarına bakmakla görevli ve yetkilidir. 

Tekirdağ’da Emlak Avukatı Hizmetini Kumsal Hukuk Bürosu Nasıl Vermektedir?

Tekirdağ hukuk bürosu olarak, arabulucuk hizmeti sağlarız. Böylece zorlu dava süreçlerine girmeden müvekkillerimize yardım etmiş oluruz. 

Tüm adliyelerde müvekkillerimiz adına dava dilekçesi vererek dava sürecini başlatmış oluruz. 

Emlak Davaları Ne Kadar Sürer?

İlgili yasalarda emlak davalarının tamamlanma süreleri ortalama olarak 300 gün kadardır. Ancak uygulamada bu sürelerde emlak davaları tamamlanamaz. Bazı davalar 730 gün kadar sürer. Ecrimisil davaları ortalama olarak 330 gün sürer. Yine de bu süreler bazı nedenlerden dolayı uzayabilir. 

Emlak davalarının dayanağı olan, emlak yasal mevzuatını detaylı olarak incelemek için,  https://www.resmigazete.gov.tr/eskiler/2020/10/20201014-1.htm  bağlantısını ziyaret edebilirsiniz.

Tekirdağ Emlak Avukatı Olarak Verdiğimiz Hizmetler

Tekirdağ emlak avukatı olarak müvekkillerimize, emlak hukuku alanında, aşağıdaki hizmetleri sağlarız: 

• Tekirdağ ili başta olmak üzere Konya ilinin her yerinde hizmet veriyoruz.
• Emlak sektöründe faaliyet gösteren firmalara hukuki danışmanlık hizmeti sağlıyoruz. 
• Tapu sorunlarınızı gideriyoruz. Gerekli olan davaları açıyoruz. 
• Dava sürecinden önce arabuluculuk hizmeti sağlıyoruz. 
• Kira ve satış sözleşmelerinin hukuka uygun olarak hazırlanmasını ya da düzenlenmesini sağlıyoruz. 
• Ülkemizde konut edinen yabancıların sorunları ile ilgileniyoruz.
• Haksız konut satışı, mirasla ilgili sorunlar, kira bedelleri ve tahliye işlemleri ile ilgili sorunlarla ilgileniyoruz.
• Satış vaadi sözleşmelerinden kaynaklanan uyuşmazlıkların giderilmesini sağlıyoruz. 
• Tekirdağ adliyesi ve diğer adliyelerde hizmet veriyoruz.

SIKÇA SORULAN SORULAR:

Emlak avukatı ücretleri ne kadar?

Vekalet ücretleri hakkında bizleri arayarak, detaylı bilgi alabilirsiniz. 

Tekirdağ’da en iyi emlak avukatını nasıl bulabilirim?

En iyi ve tecrübeli emlak avukatına sahibiz. Hizmet almak için bizlerle hemen iletişime geçebilirsiniz. 

Emlak avukatı ne yapar?

Emlak sektörüne yönelik uyuşmazlıkların giderilmesini sağlar. Satış sözleşmelerinin hazırlanmasını sağlar. Alım satım sırasında yaşanan sorunların giderilmesi adına çalışır. Müvekkilleri adına dava sürecini başlatır. Danışmanlık hizmeti sağlar. 

Emlak davasında yetkili ve görevli mahkeme hangisidir?

Taşınmazın bulunduğu bölge mahkemeleri, emlak ile ilgili uyuşmazlıkların giderilmesinde görevli ve yetkilidir. Eğer sorun kat mülkiyeti ile ilgiliyse Sulh Hukuk mahkemeleri görevli ve yetkilidir. Gayrimenkul ile ilgili sorunların çözümünde ise Asliye Hukuk mahkemeleri görev yapar.