634 sayılı kat mülkiyeti kanunu ve diğer ilgili kanunlar, gayrimenkul davaları ve gayrimenkul hukuku temel dayanaklarındandır.  

Gayrimenkul hukuku; kiracı ev sahibi sorunları, emlak alım atımı, emlakçılar ve taşınmazlar gibi konuları kapsar.

Gayrimenkul Hukuku Neleri Kapsar?

Medeni hukukun bir alt dalı olarak hizmet eden gayrimenkul hukuku, aşağıdaki unsurlardan meydana gelir: 

• Konut Finansmanı Sistemine İlişkin Çeşitli Kanunlarda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun(Mortgage)

• Türk Medeni Kanunu

• İmar Kanunu

• İskan Kanunu

• Belediye Kanunu

• Büyükşehir Belediyesi Kanunu

• Türk Ticaret Kanunu

• Kat Mülkiyeti Kanunu

• Kamulaştırma Kanunu

• Kadastro Kanunu

• Tapu Kanunu

• Orman Kanunu

• Kooperatifler Kanunu

• Arsa Ofisi Kanunu

• Devlet İhale Kanunu

• Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun

• Yapı Denetimi Hakkında Kanun

• Çevre Kanunu

• Kıyı Kanunu

• Boğaziçi Kanunu

• Vergi Usül Kanunu

• Gelir Vergisi Kanunu

• Katma Değer Vergisi Kanunu

• Veraset ve İntikal Vergisi Kanunu

• Damga Vergisi Kanunu

• Harçlar Kanunu

• Emlak Vergisi Kanunu

• Borçlar Kanunu

Gayrimenkul hukukuyla alakalı yönetmelikler aşağıda sıralanmıştır: 

• Gayrimenkul yatırım ortaklıkları hakkında yönetmelik

• BDDK’nın bankalara değerleme hizmeti verecek kuruluşların yetkilendirilmesi ve faaliyetleri hakkında yönetmelik.

Yukarıda sıralanan kanunların yanı sıra bazı yönetmelikler de, gayrimenkul hukuku kapsamında değerlendirilir. 

• Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği (Seri: VI, No: 11); (-)

• İpotek Teminatlı Menkul Kıymetlere İlişkin Esaslar Hakkında Tebliğ (Seri: III, No: 33);

• Konut Finansmanı Fonlarına ve İpoteğe Dayalı Menkul Kıymetlere İlişkin Esaslar Hakkında Tebliğ (Seri: III, No: 34);

• Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde Değerleme Hizmeti Verecek şirketlere ve Bu şirketlerin Kurulca Listeye Alınmalarına ilişkin Esaslar Hakkında Tebliğde Değişiklik Yapılmasına Dair Tebliğ (Seri : VIII, No: 53)

Taşınmaz üzerinde hak sahibi olanlar aynı zamanda taşınmazın sahibi olabilirler. Ya da yasal olarak henüz sahibi değildirler. Ancak taşınmazı sahibinin her istediğini yapabilmesi mümkün değildir. Her ne kadar taşınmaz üzerinde birçok tasarrufa sahip olsa da, kanunlarda bulunan kurallara uymak zorundadır. 

Mesela ev sahibi ile kiracı arasında kira sözleşmesi olmalıdır. Kira sözleşmesinde kira artırım miktarı, kiranın ne zaman ödeneceği, ev tadilat ve tamirat koşulları gibi unsurlar yer alır. Böylece ev sahibi ve kiracı uyması gereken kuralları yazılı hale getirmiş olurlar. 

Kiracı kiraladığı evde oturduğu sürece, evin bazı giderlerini karşılamalıdır. Mesela boya ve badanasını düzenli olarak yaptırmalıdır. Evin tamirat gerektiren bazı işlerini yapmalıdır ya da maliyetini karşılayarak yaptırmalıdır. Ancak ev vergisini ev sahibi öder. Ayrıca evdeki demirbaşların yenilenmesinden ev sahibi sorumludur. Kiracı evdeki demirbaşlara zarar vermişse demirbaşları tamir ettirmek ya da yenisini almak zorundadır. 

Tarla ve arsa gibi taşınmazlar da tıpkı konut ve ofis taşınmazları gibi bazı kurallara tabidir. Özellikle tarla ve arsa gibi taşınmazlar belirli kurallar doğrultusunda satılır ya da kiralanırlar. Bazı durumlarda devlet kurumları gerçek ve tüzel kişilerin taşınmazlarına el koyabilir. Bu gibi durumlarda taşınmaz sahibine bedeli ödenir. Eğer eksik bedel ödeme gibi bir şey söz konusu ise taşınmaz sahibi dava açarak taşınmazının tam bedelini alabilir. 

Gayrimenkul hukuk mevzuatı konularından birisi de ortaklığın giderilmesi davalarıdır. Bu davalarda taşınmaz üzerinde birden fazla hak sahibinin anlaşamaması konu edinilir. taşınmaz üzerindkei kendi hissesini satmak isteyen kişi, diğerlerinden onay alamadığı için kendi payını satamaz. Bu yüzden mahkemeye başvuruda bulunur. Mahkeme bilirkişi yardımıyla taşınmazın gerçek bedelini belirler. Taşınmazın satışını gerçekleştirerek hisseleri oranında taşınmaz sahiplerine paraları ödenir. 

Ev sahibi ya da kiracı arasında en sık yaşanan sorunlardan bir tanesi kira artırımıdır. Sözleşmede belirli oranlarda kira artırımı maddesi yer aldığı halde, taraflar bu maddeye uymazlar. Kiranın geciktirilmesi, haksız yere kira artırımı, kiracının eve zarar vermesi, kiracanının apartmanda huzursuzluk çıkarması gibi nedenlerden dolayı ev sahibi ve kiracı arasında anlaşmazlık yaşanır. Taraflar haklarını mahkemede ararlar. 

Miras davalarının konularından birisi de taşınmazlardır. Taşınmazların vasiyetnamelerde üçüncü kişilere bırakılması büyük sorundur. Vasiyetnamede yazsa bile kanunen birinci dereceden akrabalar taşınmaz üzerinde ilk hak sahibidirler.  Vasiyetnamede yazmış olsa bile taşınmaz üçüncü bir kişiye devredilmişse, gerçek hak sahipleri dava açarak taşınmazın tapu iptalini sağlayabilirler. 

Yabancıların Mülk Edinmesi Hukuku

18 mart 2012 tarihinde yabancıların mülk edinmesi hukuku değiştirilerek yürürlüğe girdi. Eski kanunda yabancıların mülk edinmesi mütekabiliyet esasına göre gerçekleşiyordu. Yeni kanunda mütekabiliyet esası kaldırıldı. 

Mütekabiliyet esası ülkeler arasında yapılan anlaşmaların karşılıklı olması anlamı taşıyor. Mesela Alman vatandaşının ülkemizde mülk edinebilmesi için Türk vatandaşının da Almanya’da mülk edinebilmesi gerekiyor. 

Yeni çıkan yasada Cumhurbaşkanlığı kararnamesiyle bu durum değişti. Cumhurbaşkanının belirlediği ülkedeki vatandaşlar ülkemizden taşınmaz satın alabilecekti. Eski yasadaki 25 bin metrekare sınırı 600 bin metrekareye kadar çıkarıldı. Eski yasada 250 bin dolar sınırı 400 bin dolar sınırına kadar artırıldı. Ayrıca eski yasada sadece tek bir kişi bedelini ödeyerek hem mülk sahibi olabiliyor, hem de vatandaşlık alabiliyordu. Yeni yasada ise sadece yukarıdaki bedelleri ödeyerek ailesi ile birlikte vatandaşlık alma hakkına sahip olabildi. 

Gayrimenkul hukuku mevzuatını detaylı olarak incelemek için, https://www.mevzuat.gov.tr/mevzuat?MevzuatNo=2644&MevzuatTur=1&MevzuatTertip=3 bağlantısını ziyaret edebilirsiniz.

Kumsal Hukuk Bürosu Gayrimenkul Hukuku Kapsamında Hangi Hizmetleri Verir?

Deneyimli ve alanında uzman gayrimenkul hukuku avukat kadromuzla, aşağıdaki hizmetleri müvekkillerimize sağlıyoruz: 

• Kamulaştırma ile ilgili karşılaştığınız sorunları çözüyoruz.

• Gayrimenkul hukuku konusunda sizlere danışmanlık hizmeti sağlıyoruz. 

• Ev sahibi ile kiracı arasındaki sorunları çözüyoruz. Arabuluculuk başta olmak üzere tüm seçeneklerle sizlere yardımcı oluyoruz. 

• Ortaklığın giderilmesi davalarını açıyoruz ve süreci sonuna kadar takip ediyoruz. 

• İstinaf ve temyiz süreçlerinde sizlere yardımcı oluyoruz.